Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

• Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
• Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
• Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
• Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Задайте вопрос эксперту

Современный Инвест-отель в Санкт-Петербурге на Товарищеском проспекте.

Здравствуйте, Виктория Владимировна! Меня заинтересовал Современный Инвест-отель...

Ответов: 0

Крупные Инвестиции в Недвижимость.

Хотелось обсудить возможность и объём инвестиций в строительство и недвижимость...

Ответов: 0

Легко ли застройщику получить кредит в банке?

Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.

«Разумная Недвижимость» спросила у застройщиков, легко ли получить заёмные средства, какие условия выдвигают кредиторы и как это влияет на конечную цену новостройки.

Жёсткий отбор

Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.

Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причём не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введённые в эксплуатацию квадратные метры. Банки крайне неохотно рассматривают в качестве залоговой недвижимости недостроенное жильё, опасаясь невыполнения кредитных обязательств девелоперами. Таким образом, кредиторы требуют новых гарантий. И если заёмщик не может их обеспечить, то вряд ли получит на выгодных условиях, – рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

В конечном счёте, всё сводится к ликвидности актива, подчёркивает эксперт. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам через банк, осуществляющий проектное финансирование.

Исполнительный директор московской компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин также отмечает, что сегодня девелоперы проходят достаточно серьёзную проверку, прежде чем получить кредит в банке.

Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ , наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.

Диапазон ставок

Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?

По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.

В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены , – добавляет эксперт.

Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.

У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.

Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых . Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.

Условия в Сбербанке

Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.

В рамках предлагаемых Сбербанком режимов кредитования девелоперским компаниям доступны как единовременные кредиты, так и невозобновляемые или рамочные кредитные линии. При этом срок кредита ограничен 10 годами, а объём предоставляемых средств составляет максимум 70% от всего бюджета проекта. Если помимо активов самого проекта предоставляется ещё какой-то залог, верхнюю границу могут повысить до 85%, – отмечает генеральный директор Rezidential Group (девелопер ЖК «Пироговская Ривьера») Сергей Ильясаев.

По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.

Для увеличения объемов продаж квадратных метров некоторые строительные фирмы предлагают своим клиентам собственные программы кредитования. Предлагаемая ипотека от застройщика имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Рассмотрим подробнее условия оформления, нюансы и этапы получения.

Классическое восприятие термина «ипотека» у обычного гражданина ассоциируется исключительно с банком. Однако не только банки предлагают ипотечные займы населению. Получить подобный кредит можно и непосредственно у строительной компании или застройщика.

Ипотека от застройщика – разновидность кредитования, при котором потенциальному заемщику или покупателю жилой недвижимости предлагается 2 варианта заключения договора:

• оформить ипотечный кредит с застройщиком без посредников;
• заключить сделку с банком-партнером.

Последний вариант предусматривает наличие партнерского договора между компанией-застройщиком и кредитной организацией, в соответствии с которым клиент может рассчитывать на льготную процентную ставку и иные лояльные условия кредитования.

На практике распространенной является ситуация, когда застройщик оформляет кредит на строительство дома в конкретном банке. Ответной услугой строительных компаний является предоставление скидок клиентам этого банка на покупку квартир с помощью ипотеки. То есть заявленные льготы для ипотечных заемщиков являются всего лишь грамотным маркетинговым ходом.

К финансированию привлекаются клиенты практически на всех этапах строительства, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Но наиболее распространенная схема ипотеки от застройщика – приобретение жилья на стадии строительства. Именно в этот период цены будут минимальны, а риски, напротив, высоки.

Ипотека от строительной компании без посредников имеет следующие особенности и отличительные черты:

• необходимость внесения первоначального взноса в размере не менее 40-50% от цены жилья (в большинстве предложений);
• короткий срок погашения долга (максимум до 3-х лет, а обычно – не более 12-ти месяцев);
• оплата стоимости недвижимости частями в установленном размере за обозначенный срок (все это подробно прописывается в кредитном договоре и графике предстоящих платежей);
• необязательность страхования (личного и имущественного);
• лояльное отношение к клиенту (девелоперам не требуется подтверждение платежеспособности и качество кредитной истории).

ВЫВОД: Вариант оформления ипотеки у застройщика будет выгоден и актуален для тех клиентов, которые готовы сразу внести существенную долю от цены приобретаемой недвижимости и рассчитаться с долгом в максимально короткий срок (в течение 1-3 лет). В противном случае лучше стоит рассмотреть стандартную ипотеку на новостройку.

Преимущества и недостатки

Ипотечный кредит от застройщика обладает рядом достоинств и недостатков. Среди преимуществ можно отметить:

1. Минимальный комплект документов (в отличие от банка, который требует предоставления документов о занятости, уровне дохода, многочисленных справок, девелоперы просят предоставить минимальный пакет бумаг – российский паспорт и другие документы по согласованию).
2. Пониженная процентная ставка (так как данная ипотека реализуется как партнерская программа или прямая сделка без посредников, заемщик сможет рассчитывать на низкие проценты).
3. Минимальные сроки рассмотрения заявки и оформления всех документов (данный процесс характеризуется коротким периодом принятия решения – обычно не более 5 рабочих дней).
4. Отсутствие дополнительных платежей, взимаемых с клиента (не потребуется покупать страховку, оплачивать оценку недвижимости и иные расходы, которые возникнут при получении ипотечного кредита в банке).
5. Лояльное отношение к заемщикам (для застройщика принципиальным моментов является исправное внесение платежей и окончательное погашение долга, а не возрастной ценз, уровень заработной платы в справке или иные субъективные факторы).

К недостаткам относятся:

1. Крайне небольшой период кредитования (максимально возможный срок не превышает 3- лет у прямой ипотеки и 10-15 лет при оформлении в банке).
2. Необходимость оплаты не менее 40-50% от стоимости приобретаемой квартиры (по большинству имеющихся на рынке предложений).
3. Наличие потенциальных рисков, связанных с необязательностью страхования (если по объективным причинам заемщик потеряет работу, платежеспособность или здоровье, то при неисполнении своих обязательств по договору жилье могут отобрать, чего не случилось бы при наличии страховки).
4. Распространенность только в крупных российских городах.
5. Серьезные риски стать обманутым клиентом в случае банкротства строительной компании на стадии возведения дома.

ВАЖНО! Для принятия окончательного решения в пользу оформления ипотеки от застройщика клиент должен взвесить перечисленные плюсы и минусы, определить свою выгоду и возможные риски.

Как выбрать застройщика для покупки квартиры в кредит

Выбор застройщика при покупке жилья в ипотеку – крайне важный этап. Снизить возможные риски помогут следующие рекомендации для клиента:

• внимательно проверьте деловую репутацию компании (изучите отзывы от действующих клиентов (особенно негативных), а также длительность присутствия на российском рынке);
• ознакомьтесь с учредительными и регистрационными документами;
• убедитесь в наличии аккредитации банка (в случае оформления партнерской ипотеки);
• поднимите информацию о качестве строительства и соблюдения сроков сдачи предыдущих проектов компании;
• проанализируйте экономические и управленческие показатели деятельности девелопера.

Если сомнений в репутации компании нет, то оформлению сделки ничего не мешает. Если же хотя бы по двум из перечисленных пунктов возникли вопросы, то с покупкой недвижимости в новостройках торопиться не следует.

Как взять

Процедура получения ипотеки включает в себя следующие этапы:

1. При личном обращении в офис застройщика клиент выбирает потенциальный объект покупки и программу ипотеки (при наличии выбора).
2. Подача заявления и требуемого комплекта документов.
3. Рассмотрение заявки, оглашение результата.
4. Заключение договора с застройщиком.
5. Оплата первого взноса в случае одобрения заявки.
6. Регистрация сделки в Регпалате.

После регистрации заемщик начнет постепенную выплату задолженности в соответствии с графиком платежей.

Если ипотека оформляется в банке-партнере, то перечень этапов включает выбор такого банка, подачу полного комплекта документов, покупку страховки, заключение договора купли-продажи с застройщиком и подписание кредитного договора, договора об ипотеке с банком.

Без первоначального взноса

Сегодня встретить предложения от застройщиков по ипотеке без первоначального взноса практически невозможно. Связано это с известными экономическими факторами и неохотой брать на себя ненужные риски. Однако несколько кредитом с таким условием все же доступно. Купить жилье в этом случае можно в следующих жилищных комплексах:

• Малая Истра;
• Опалиха Парк;
• Переделкино Парк;
• Дом на Ходынке «Лайнер».

Ипотека на покупку квартир в обозначенных объектах предусматривает нулевой первый взнос и оформляется в банках-партнерах: Возрождение, СМП банк, Металлинвест, СНГБ.

Что делать, если застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является причиной обращения заемщика в суд с исковым заявлением. Для этого сразу следует подать заявление на включение в реестр кредиторов (через Арбитражный суд).

Если договор об ипотеке был заключен после 1 января 2014 года, то законодательно процедура банкротства должна сопровождаться страхованием ответственности девелопера. Здесь потенциально возможны 2 варианта решения вопроса: получение компенсации за выплаченные компании деньги по договору или попытка отсудить купленное жилье. Практикующие юристы советуют использовать второй вариант.

Выплаты по обязательствам перед участниками строительства в случае ДДУ будут производиться в рамках третьей очереди. Действовать нужно сразу после того, как в отношении компании будет открыто конкурсное производство, так как порядок очереди может повлиять на сроки получения выплат и их размер.

Ипотека от застройщика подразумевает более выгодные условия кредитования по сравнению с предложениями банков. Воспользоваться таким займом смогут клиенты, имеющие возможность сразу оплатить 40-50% в качестве первоначального взноса и быстро расплатиться с кредитором (обычно в течении нескольких лет).

О том, а также о специальной программе вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

Если вам нужна юридическая помощь в работе с застройщиком, чтобы сделать безопасную покупку квартиры, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если банки не снизят для застройщиков ставки кредитов, то это приведет к уходу с рынка многих компаний, предупреждают чиновники Подмосковья. Власти региона предлагают снизить ставки для девелоперов до 11%. Однако сами банкиры считают строительную отрасль рискованной и неохотно выдают займы. Поэтому Минстрой сейчас разрабатывает концепцию создания специального банка, уполномоченного кредитовать застройщиков.

Федеральные власти, начав субсидировать ставки по ипотечным кредитам, поддержали спрос на рынке жилой недвижимости, теперь необходимо помочь застройщикам, увеличив им доступ к финансовым ресурсам, заявил зампред правительства Подмосковья Герман Елянюшкин на бизнес-бранче, организованном «Коммерсантом». По его словам, сегодня девелоперам сложно получить кредитование для реализации новых проектов. Подмосковный чиновник считает, что Центробанк мог бы решить вопрос со снижением процентных ставок по кредитам для застройщиков до 11%. «Сейчас девелоперы жилой недвижимости работают на грани рентабельности,- заявил он.- В Подмосковье, например, им приходиться продавать квартиры в новостройках с прибавкой в 10–15% к себестоимости. Как при такой экономике компании смогут обслуживать корпоративные кредиты по текущим ставкам (18–17% годовых.- “Ъ” )».

За последний год с рынка Подмосковья ушло около 10% застройщиков, заявил господин Елянюшкин, добавив, что в августе 2015 года в регионе работали 594 девелоперских компаний. «Эти компании не разорились, просто они завершили начатые проекты и покинули рынок, решив, что с нынешней рентабельностью работать невыгодно»,- отметил он, добавив, что ушедшие компании могут вернуться на рынок, если доступ к кредитным ресурсам будет облегчен.

Ранее сообщалось, что федеральный Минстрой осенью должен представить в правительство концепцию уполномоченного банка в сфере строительства. Ранее претендентом на роль такого банка, через который, в частности, выделялись бы средства отраслевых фондов, назывался «Российский капитал». Но в Минфине и Федеральной антимонопольной службе опасаются, что концентрация рисков на одном игроке ни к чему хорошему не приведет.

Как следует из анализа Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по сравнению с западными странами объем кредитования девелоперских компаний в России в 2–2,5 раза ниже. К примеру, по данным Центробанка России, общий объем выданных в 2014 году кредитов для застройщиков составил чуть менее 1,9 трлн руб.- это лишь 5,6% от общего объема кредитов, выданных в России (33,2 трлн руб.). В том же году в Италии, по данным Еврокомиссии, аналогичный показатель составлял 14%, что в 2,5 раза больше (а в 2008 году - и вовсе 30%). В 2015 году показатель России снизился еще сильнее - до 4,2% от общего объема, отмечают в РАСКе. Если ввести такой параметр, как соотношение объемов кредитования строительного сектора и объема выполненных работ в строительстве, то в 2014 году этот показатель в России составлял 31%, а в 2015-м - снизился до 21%. Для сравнения: в Великобритании в 2014 году данный показатель составлял 44%, а в 2013-м доходил до рекордных 60%. Впрочем. Российские банки считают строительную отрасль высокорискованной, поэтому и предъявляют к таким заемщикам высокие требования.